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一个月跑路15家、倒闭的数不过来 这个行业终于要凉了

01

差不多一百年之前,庞氏骗局的祖师爷 混的正春风得意。

靠着兜售一种号称“45天就能赚50%”的理财产品,一个叫庞兹的人成了富豪们追捧的对象。这其实算是最早的微商+传销了,既要拆东墙补西墙、又得控制扩张速度,很考验骗子的操盘能力。

相比庞兹在骗局编织方面的一丝不苟,他的后继者们发现了更简单的路子。

在华尔街有一句名言,如果你有一个稳定的现金流,那就将它证券化、运作上市。在长租公寓操盘者眼里,这句话则完全换了个样,既然房租是最稳定的现金流之一,何不干票大的、先收他一年看看?

为了实现这个目标,一些长租公寓不约而同得推出了各种优惠活动:

比如在友客的网站上,一间季付3900元/月的公寓、半年付只要3200,要是年付就更划算了,租金直接降到2800;巢客的优惠力度也差不多,年付比月付租金每月少了500元。

在巨大的优惠面前,大多数人都会选择年付,这一来一去就是12个月的房租到手,只不过房东能收到多少钱就看命了,中介什么时候卷款走人只是个时间问题——

上个月的时候,一些杭州房东就发现本该按时打到银行卡里的钱迟迟没有到账。没等坐不住的房东们弄清楚情况,几家长租公寓卷钱跑路的消息就被知情人士捅了出来:

8月27日,杭州长租公寓友客被查封。截至9月1日,已登记的受害者数量就有4017人、涉事金额超过1亿元,有人才刚交了2万多块钱房租,眼瞅着就要流落街头了。

没过多久,杭州巢客公寓也“卷款跑路”了,巢客在杭州运营着的房源差不多有一万多套,涉及的资金至少有五六亿。

有人统计了下,近一个月内全国有超15家房屋租赁公司的创始人或负责人失联,波及四川、浙江、华南、华东等省份和地区,疫情才过去多久,这就要集中爆发了么?

02

在很早的时候,长租公寓是个被寄予厚望的风口。

2013年的时候有个统计,说在中国数量众多的流动人口中,能住上公租房和廉租房的不到0.3%,至少有67.3%的人需要租房、月月掏租金“供养”房东,这是一个极其庞大的市场。

也正是在那几年里,鼓励“租购并举”的条文陆陆续续出台了不少,资本开闸、政策引导,于是有人就动了心,与其让房东和租客盲人摸象,不如自己把房子包下来统一出租。

卖咖啡的瑞幸都能纳斯达克敲钟、市值最高一百多亿美元,要是真做成了中国最大的二房东,这项目的估值最少得翻十倍吧!宏大的愿景之下,资金和风投也蜂拥而至——

最开始试水的是万科、龙湖这类地产商,链家、我爱我家等二房东紧随其后,有资本撑腰的创业公司那就更多了,光是在2015年,国内的公寓企业就有500多家。

虽说做中间商赚差价很容易,但长租公寓的运作模式显然没那么简单的,这里面的门道可太多了。

像这种稳定的、长期的租金类收入,往往能在金融结构那获得良好的担保和安全评级。通过ABS、REITs等金融工具,长租公寓能用更高的杠杆筹到更多的资金,转手就花出去继续抢房了。

退一万步讲,租客们动辄年付、季付的房租也是一大笔钱。收上来了也不会马上给房东打钱,一般先得等两个月的免租期、接下来才能按月给钱;

更骚的是那些搞租金贷的——租客以为在交房租,其实是在还月供。关键是钱还到不了你手里,至于这中间钱拿去干嘛了,谁知道?

好处太多了,这也变相吹大了房租的“泡沫”。

这倒是不难理解,市面上的房子就这么点,长租公寓只能提价从竞争对手那抢房。这边一涨,剩下的房东不干了,立马跟着涨价,等到金三银四和毕业季再一炒作,于是房租上去就不下来了。

在长租公寓扩张速度最快的那两年里,北京每年的房租涨幅差不多有20%。最夸张的时候,这边搬家公司刚把行李卸下,那边涨价通知就发到了租客的手机里。

别说租客了,这种搞法甚至连业内人士都看不过去。

03

今年年初,长租公寓中的“头牌”——自如和蛋壳就先后陷入了舆论风波之中。那个时候国内疫情刚冒头,  他们做的很绝,一边要求房东减租、一边给租客加钱,不仅没有损失,算下来还能多赚不少。尽管网友的爆料和控诉不断,但他们也确实有自己苦衷。

装修的花费、公司运营的开销、员工的工资,哪一项不是吞金的怪兽?站在公司的角度来看,这房租是降不得、说不得的逆鳞,正所谓“百万漕工衣食所系”,实在是无可奈何。

就拿前几年闹得沸沸扬扬的“甲醛房”事件来说吧:

一般人家装修了之后得放上小半年味才敢入住,公寓可等不起!拿到房就装修、装修完就得出租,高周转的模式下二十多天就得住人,那甲醛能不超标吗?

至于那些咱们听都没听过的小品牌那就更没办法了,论装修、拼房源都玩不过资金雄厚的大牌子,只能搞“高收低租”的套路抢房、抢人,啥意思呢?

打个比方来说,假如房东打算以6000元的价格出租一套房,那长租公寓就按6500元的价格拿到房源,再用5000元的低价转给租客;

看似必亏的生意,其实中间产生的现金流相当可观:通过收租户一年租金,给房东一个月的租费,就得到了11个月的“时间差”,活下来最重要。

04

现在想想,胡景晖当年的“喊话”有一点先知的味道。

从2018年开始,风头正盛的长租公寓就陆陆续续出现了“爆仓”的现象。没有啥风控能力的小公司就不说了,连拿下过顺为资本投资、开业房源超2万户的上海寓见公寓就被曝出过资金链断裂的传闻。

剧情都是一样的,先是房东收不到房租,紧接着就是断水、断电把租客扫地出门。关键是租客也都挺冤——借了贷款、交了房租,咋就沦落到无家可归的地步了?

等到了今年,出事的公司就更多了。

由于受到疫情带来的影响,不少中小长租公寓都陷入了经营困境,出租率下降,客户违约率提升,这对高杠杆、高周转的小公寓来说算是灭顶之灾了。

有人统计了一下,今年上半年,高达16家中小企业倒闭,其中11家是因“高收低出”的模式,最终导致经营不善或资金链断裂而倒闭。

9月7日,住建部发布了住房租赁条例征求意见稿,其中有两点很引人注目:

一是提出企业不得诱导“租金贷”,最起码不能用隐瞒、欺骗、强迫等方式要求、也不能用租金优惠等名义诱导租客使用住房租金贷款,租房合同里也不能有租金贷相关内容;

二是对“高进低出”、“长收短付”这类行为作出了管控,高风险类的经营行为还会被列入经营异常名录,辅以租金、押金使用情况等的监管措施。

本来就是个烧钱的玩意,也就靠着金融工具和租期差苦苦支撑,现如今连这两个路子都要被堵死了,接下来长租公寓的日子估计要更惨了。

春江水暖鸭先知,该跑的早跑了,只剩下几个头部玩家还在苦苦支撑。当然也有更简单粗暴的,有的人摆明了就是一副坑到钱就跑的姿态

像是开头提到的友客,这公司在出事前的一个月里就成立了8家分公司、大肆收房,完全没有一点收敛的意思,而巢客背后的大股东也早在今年4月就已脱身而去,徒留一个空壳。

匿名85814  2020-09-16 22:16  v275127

共匪是魔鬼,不得好死,必须抄家共匪以谢还受害人,中共匪p2p诈骗了上亿百姓万亿血汗钱,世界一定要帮善良的传统中国人,剿灭共匪以谢天地,给天赋人权一个名义

匿名87276  2020-09-16 19:12  v275033

天灭中共

天心  2020-09-16 18:31  v275019

中国在共匪统治就是骗

匿名86042  2020-09-16 09:15  v274743

在没有丝毫人性底线的独裁制度之下,上面的是大恶魔👿,中层的是恶👻鬼,下层的是恶畜!…

匿名86208  2020-09-16 08:23  v274723

杭州就tmd是个骗子之都,p2p的噩梦。

匿名86696  2020-09-15 15:53  v274392

人性都没有,淘汰掉

 
 
 

张林:法拉盛华人集会游行 压倒中共邪气

 2020-09-30 00:29  c1228918  头条

9月27日上午,法拉盛爆发了一场挺川普、挺香港、反中共的集会游行。这场活动从上午9:30在图书馆门前场地开始布置标语、横幅,到下午1点钟才在北方大道缅街口结束,持续了3个半小时。

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大选首次辩论 川普拜登各提出哪些特殊要求

 2020-09-30 00:12  c1228916  头条

本次辩论时间长达90分钟,中间不会插播商业广告。福克斯新闻报导,在过去的几周中,拜登的竞选团队要求在辩论期间进行两次休息, 也就是每30分钟休息一下,但川普团队拒绝了这一要求。

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中共2架运8反潜机再扰台 侵入台防空识别区

 2020-09-30 00:12  c1228915  头条

中华民国空军司令部9月29日表示,中共派遣2架次运8反潜机侵犯台湾西南防空识别区(ADIZ),遭空军广播驱离。这次是16日以来中共军机第8度扰台。

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十一假期仅1天半 山东学生拉横幅誓死力争

 2020-09-29 23:53  c1228914  头条

山东滕州一中中秋(十一)放假仅一天半,引发学生强烈不满,很多学生拉起“誓死力争,还我假期”横幅抗议,要求校方执行法定假期。滕州一中学生的抗争精神在网络上获得大量支持。

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传恒大负债逾8000亿元 成龙魔咒再现

 2020-09-29 23:40  c1228906  头条

大陆方房地产企业恒大集团近日传出负债逾8,000亿元(人民币,下同)后,媒体再次翻出成龙曾代言恒大集团旗下恒大冰泉的往事,再次印证了“成龙魔咒”的说法。

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习近平巡查邓朴方地盘 曝邓习分道扬镳七大原因

 2020-09-29 19:36  c1228861  头条

在当今中国红二代中,代表性人物不能不提到邓朴方。邓朴方、刘源等红二代曾支持习近平作为中共第五代领导人。但随着习近平反腐成功集权后,习近平和红二代出现了重大分歧,并最终分道扬镳。

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五中全会防变?习近平抛重磅条例保核心权威

 2020-09-29 21:18  c1228885  头条

中共政治局会议28日一方面宣布10月26日召开五中全会,同时通过“中央委员会工作条例”,宣示全面规范中央委员会的领导,且强调维护习核心,被认为是习近平紧抓党中央权力的进一步举措。而五中全会已被指或有内乱发生。

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大选辩论 川普没刻意准备 拜登大战假川普

 2020-09-29 23:26  c1228905  头条

在周二(9月29日)的第一轮总统辩论马上就要来临,川普(特朗普)总统和拜登正在以两种截然不同的方式进行准备。

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中国公检法司 政府部门 军队法轮功学员恭祝法轮功创始人李洪志大师中秋快乐!

 2020-09-29 14:49  c1228784  头条

弟子们感谢师尊在末劫之时引领弟子接上圣缘,修炼真善忍,返本归真,并赋予弟子助师正法、救度众生的神圣使命。在最后的时刻,弟子一定不负师父厚望,做好三件事,让众生看到大法的神奇和美好,得到大法的救度,得到师尊的眷顾!

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