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开发商“举报自己” 购房合同无效?!

内部认购合同无效?(Pixabay)

2016年8月,西安陈女士一次性支付166万余元通过内部认购的方式购买了紫杉庄园房屋一套。两年后,在房价飞涨的背景下,开发商闻天公司以当时没有预售许可证为由,将12名业主分别起诉至法院,要求确认内部认购合同无效。6月8日,长安区法院一审判决,原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。然而,现在的房价已经是当初的3倍多;业主不服,已提出上诉。(华商报)

开发商的这一波操作,简直堪称教科书式的神操作。对于这样一个结果,不仅围观群众表示大开眼界,法律界专业人士评价称,“判决没问题,但又明显丧失公平正义”。那么,问题到底出在哪里?为什么开发商明显投机套利的恶意诉讼竟会胜诉?这难道不是助长违约、损害诚信吗?

“举报自己”从表面上来看是多么荒唐的事情,但我们分析事件的来龙去脉,就会明白开发商打的是什么“算盘”。当房子卖不出去、资金链吃紧的时候,开发商以预售许可证下周就能办好来欺骗消费者,忽悠他们以全款购买房子。几年之后,房子从每平米7000元大涨到每平米2.5万元,开发商却突然变脸,找到法院举报自己无证销售,然后要求法院认定这些购房合同无效。

什么是法理?一个人做错了事情,他最终得到的应当是惩罚,而不是反而因为自己的错误而获得奖励。开发商跑到法院高喊“我错了,我错了”,并不代表它有多少羞耻心,它只是想借此获取更多利益。但是,既然承认错误,就应当为自己的错误付出代价。代价,不是所谓“已经进行了行政处罚”就可以糊弄过去。消费者的利益损失也属于代价的一部分,这些损失不是购房款的利息,而是2.5万元和7000元之间的全部差价。

有关开发商无证销售之后反悔的行为,仅仅在西安一个城市,就不只有这一例。据媒体报道,西安的紫杉庄园项目,在2016年4月与用户签订内部认购合同,之后在今年2月份,西安闻天科技实业集团有限公司告知住户,当初没有取得预售证,合同无效,该案至今未宣判。西安的感恩时代广场,在2013年至2017年间,在未取得预售证的情况下,与业主签订协议书,之后单方面撕毁购房协议。除此之外,还有宝枫佳苑,世茂都,皇城九号等等案例。

在2016年及以前,房地产刚刚踏上快车道,交易市场逐渐火爆,而由于当初监管制度还不够完善,很多开发商为了加快资金回笼速度,都选择在没有拿到预售证的情况下,与业主签订内部认购或者认筹协议。假如不予惩罚,反而作出有利于开发商的法律结果的话,可能会有很多开发商效仿,这不利于我国房地产市场的健康发展,而且会危害更多业主的自身利益。这种违背契约精神的行为这是不符合公共利益的。

再退一步说,即使合同被判定无效,那是因为开发商的过错造成的,其应该承担《合同法》所规定的“缔约过失责任”,开发商必须承担因房价上涨造成的购房人的损失。双方当初自愿签订买卖合同,现在因为房价上涨开发商就不走寻常路去毁约。法院如果支持这样的毁约,无异于“拉偏架”,违背法理之外,也向社会传达非常糟糕的信号。司法判决绝对不能为开发商的不诚信撑腰,不能让开发商通过违法、失信,把两头的便宜都给占了。

此外,对于这次开发商的“自我举报”,房地产管理部门不能装没看见。《城市房地产管理法》的第67条:违反规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,“没收违法所得,可以并处罚款”。西安当地不妨把之前违法销售的钱款全部没收,让违法且不诚信的开发商自作自受。

一个不言自明的逻辑是,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”这一条款天然就是为了保护消费者,再具体点说,就是为了避免其遭遇“给钱却收不到房”的处境。就此而言,当起诉前商品房已完成竣工验收备案,房屋已属现房、交易实质上完成后,商品房预售合同就应认定有效。只有遵循这一逻辑,才算是体现了对交易自由和意思自治的尊重,也才真正合乎目的解释、利益分析的法律适用理念。

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开发商“举报自己” 购房合同无效?!

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